چگونه قرارداد‌های ساخت وساز را فسخ کنیم؟

فرزانه عمادی | شهرآرانیوز؛ چنانچه قراردادی با رعایت کامل قانون منعقد شود، طرفین قرارداد ملزم هستند تمامی مفاد ذکر شده در قرارداد را رعایت کنند و به اصول کلی آن پایبند باشند. در این میان طرفین قرارداد هرگاه با نقض تعهدی روبه رو شوند طرف دیگر قرارداد این حق را دارد که به موجب قانون معامله را برهم زند و مطالبه خسارت کند. گرچه استفاده از حق تعلیق باید با رعایت تمامی موارد قانونی صورت پذیرد تا طرف دیگر معامله متضرر نشود، اما گاهی استفاده از این حق در قرارداد، خارج از اراده طرفین صورت می‌گیرد.

مانند اعتصاب‌های عمومی و یا مواردی نظیر جنگ، شیوع بیماری و یا حوادثی مشابه، که از کنترل طرفین قرارداد به کلی خارج است و حتی اگر طرفین معامله تمامی مفاد قرارداد را اجرا کنند نمی‌توانند در مقابل حوادث پیش بینی نشده اقدامی انجام دهند؛ بنابراین گاهی بنابر مصلحت موقتا قرارداد فی مابین خود را به تعویق انداخته و سعی در جبران خسارات می‌کنند. صفیه صلصالی وکیل و کارشناس ارشد حقوق در مورد حق فسخ و تعلیق در مورد ساخت و ساز و راهکار‌های قانونی آن توضیح می‌دهد که ماحصل گفتگو با وی را در ادامه می‌خوانید.

در ساخت وساز، قانون در چه مواردی به کارفرما حق فسخ می‌دهد؟

به طور کلی تأخیر در تحویل گرفتن کارگاه از جانب پیمانکار برای مدتی بیش از ۳۰ روز و تأخیر در ارائه برنامه زمانی تفصیلی به مدت بیش از نصف مهلت تعیین شده در قرارداد و همچنین در صورت تأخیر تجهیز کارگاه برای شروع عملیات پیمان، مشروط به دادن پیش پرداخت از جانب کارفرما و تأخیر در اتمام هر یک از کار‌های موضوع برنامه تفصیلی که در قرارداد ذکر شده است و در مواردی که کارگاه بدون سرپرست رها شده یا تعطیل کردن کار بدون اجازه کارفرما، بیش از ۱۵ روز و علل دیگر از مواردی است که به کارفرما حق فسخ قرارداد را می‌دهد.

در صورت انجام ندادن موارد دستوری مهندس مشاور، می‌توان آن را از دلایل فسخ قرارداد از سوی کارفرما دانست؟

بله از مواردی که به کارفرما حق فسخ داده می‌شود انجام ندادن دستور مهندس مشاور مبنی بر اصلاح کار‌های معیوب است همچنین تأخیر بیش از یک ماه در پرداخت دستمزد کارگران و یا با اثبات شدن پرداخت رشوه از سوی پیمانکار کارفرما این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند. باید توجه داشت که در اعمال فسخ، مطابق صدر ماده ۴۸، تمامی کار‌های ناتمامی را که ممکن است موجب بروز خطر یا زیان مسلمی باشد طی ابلاغ تعیین می‌شود و با دادن مهلت لازم برای تکمیل کار‌ها تا قبل از تحویل کارگاه پیمانکار مکلف است اگر معایبی در مورد کار‌های ناتمام مشاهده شود به هزینه خود مرتفع کند.

به طور کلی حق فسخ در قرارداد‌های خصوصی چگونه ایجاد می‌شود؟

در بسیاری از مواقع سازنده به لحاظ کمبود نقدینگی، پیشرفت کار را متوقف می‌کند، بنابراین پروژه در حال ساخت به صورت تعلیق در می‌آید، در پی اقامه دعوی از سوی صاحب کار، سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می‌شود و سپس در صورت استنکاف، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع و دایره اجرا، هزینه‌ها را از دارایی سازنده وصول کند، هرگاه اجبار سازنده برای ادامه پروژه و تکمیل ساختمان ممکن نباشد و شیوه اجرای آن از جمله اموری نباشد که دیگری بتواند از جانب متعهد واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ بنابراین چنانچه مالک از تحویل ملک و یا اسناد و مدارک مربوط در مواعد مقرر یا تنظیم سند رسمی درباره سهم سازنده با توجه به پیشرفت کار استنکاف کند و به هر دلیل الزام وی ممکن نباشد، سازنده حق توسل به فسخ قرارداد را دارد.

آیا فسخ معامله در قانون مدنی در مورد ساخت و ساز هم اجرایی می‌شود؟

قانون مدنی در ماده ۲۳۹ به صراحت بیان کرده است، هرگاه اجبار کسی که شرطی را پذیرفته است و متعهد شده آن را انجام دهد، برای انجام آن شرط ممکن نباشد و فعل و کار مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مطالبه خسارت طبق قانون مدنی از طرف متعهدی که به تعهد خود عمل نکرده است چگونه دریافت می‌شود؟

شرط مطالبه خسارت، برابر ماده ۲۲۸ قانون مدنی این است که طرف متخلف از انجام تعهد، نتواند ثابت کند که انجام ندادن به موقع، بر اثر حوادث پیش بینی نشده و پیشگیری و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است؛ بنابراین حق فسخ در قرارداد، جهت اجتناب از آثار شراکت سازنده در پروژه، چنین پیش بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک، سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات شود و هیچ گونه حق عینی در مال مورد مشارکت پیدا نکند.

در موارد تعلیق در پیمانکاری موضوع قانون کار حقوق کارگران چگونه برآورد می‌شود؟

با انعقاد قرارداد بین شرکت‌های پیمانکاری با دستگاه‌های اجرایی، شرکت‌های مذکور، کارفرمای کلیه کارکنان، اعم از نیرو‌های مهندسی و نیز کارگران ماهر و ساده محسوب می‎شوند؛ بنابراین وقتی کارگر برای انجام کار مورد پیمان در استخدام پیمانکار در می‌آید، رابطه کارگری و کارفرمایی بین آنان انکارناپذیر است. اما از آنجا که تبصره یک ماده ۱۳ قانون کار مقاطعه دهنده را ضامن تعهدات پیمانکار نزد کارگران می‎داند، با تصریح به اینکه مطالبات کارگر جزو دیون ممتاز می‌باشد مقاطعه دهندگان را موظف کرده است که بدهی پیمانکاران به کارگران و حقوق ایام تعلیق را، از محل مطالبات پیمانکار پرداخت کنند.